Intrebari frecvente asociatii de proprietari

În curs de actualizare conform legii 196/2018

Proprietate comună – toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă;

Locatar – persoana care locuieşte stabil intr-un imobil şi este posesor al unui contract de locaţie Locator – persoană care dă în locţie cu chirie un lucru .

Pentru înfiinţarea unei asociaţii de proprietari şi pentru obţinerea personalităţii juridice şi a codului de identificare fiscală, sunt obligatorii documentele:

Statutul Propriu, Actul Constitutiv, Acordul De Asociere, Procesul-Verbal al Adunării Generale prin care s-a constituit asociația de proprietari.

Dacă se înfiinţează o asociaţie de proprietari pe o scară sau pe un tronson de clădire prin desprindere dintr-o fostă asociaţie de locatari care era înfiinţată pe tot blocul atunci pe lângă documentele de mai sus mai sunt necesare: declaraţia de delimitare a proprietăţii comune, precum şi avize de la furnizorii de servicii cu privire la posibilităţile tehnice de separare, după înfiinţarea asociaţiei, de branşament separat pentru facturarea separată a consumurilor şi dacă este cazul, convenţie între asociaţiile constituite pe scări cu privire la repartizarea facturilor de apă pana la separarea efectivă prin branşarea proprie.

Asociatia de proprietari este definita prin actul de infiintare ( hotarare judecatoreasca si cod de identificare fiscala .)

În condiţiile art. 1 din Legea 230/2007, datorită stării de indiviziune forţată, proprietarii au obligaţia să ia măsuri cu privire la drepturile şi obligaţiile comune ce le revin tuturor asupra proprietăţii comune. În acest scop, proprietarii se pot asocia în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.

Conf. art.9 din Legea 230/2007 doar proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a proprietarilor, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu.

Proprietarul care nu este membru al asociației de proprietari, conform voinţei sale, poate participa la şedinţele adunării generale a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari ca observator, pentru a se informa, fără să aibă dreptul la vot şi opinie şi fără să perturbe sau să deranjeze desfăşurarea activității.

Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea generală de constituire se face la cererea scrisă a acestora, fără alte formalităţi.

Proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari au aceleasi obligatii fata de asociatia de proprietari ca si proprietarii care sunt membri ai asociatiei de proprietari?

Într-o asociaţie de proprietari toate regulile şi prevederile legale care se aplică proprietarilor de apartamente se aplică şi proprietarilor spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, de la parter sau de la orice alt nivel, indiferent de statutul acestora, privaţi sau de stat, persoană fizică sau juridică. În plus listele de plată lunare trebuie să îi cuprindă și pe proprietarii spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință de la parter.

Conform legii, asociatia de proprietari reprezinta interesele proprietarilor, nu si ale chiriasilor care sunt in raporturi juridice si contractuale cu proprietarii. Chiriasii pot fi mandatati de catre proprietar pentru a participa si vota in numele acestuia in adunarile generale ale proprietarilor numai daca proprietarul respectiv este membru al asociatiei de proprietari conform documentului numit acord de asociere.

Art. 5 din Legea 230/2007 2) În clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată. (3) Dacă este cazul, asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire îşi reglementează între ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere.

Art 5 din Legea 230/2007 , alin 2-3 prevede : În clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată. Dacă este cazul, asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire îşi reglementează între ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere.

Adunarea generală a proprietarilor ordinară sau extraordinară, poate fi convocată fie de către comitetul executiv prin decizie scrisă conform voinţei majorităţii membrilor săi, fie de către preşedintele asociației de proprietari sau în situaţii excepţionale când preşedintele sau comitetul executiv refuză nemotivat convocarea, de către cel puțin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociației de proprietari.

În Adunarea Generală convocată sau reconvocată, hotărârile se iau prin votul majorităţii proprietarilor, membri ai asociaţiei (prin acordul de asociere realizat cu fiecare proprietar) prezenţi în acel moment la respectiva adunare Generală, personal sau prin reprezentant legal sau prin alte mijloace prevăzute de lege sau de hotărârile anterioare ale asociaţiei.

Prin majoritatea proprietarilor, indiferent de situaţie, se înţelege jumătate plus unu din numărul proprietarilor membrii ai asociaţiei de proprietari. În situaţia adunărilor generale, ordinare sau extraordinare, numărul proprietarilor înseamnă numărul proprietarilor prezenţi iar alte situaţii numărul proprietarilor înseamnă numarul total al proprietarilor membrii ai asociaţiei de proprietari.

Legitimitatea membrilor comitetului executiv al asociatiei de proprietari poate fi dovedita prin procesul verbal al adunarii generale

Administratorul asociatiei de proprietari este angajat de catre comitetul executiv al asociatiei mandat de catre adunarea generala , in vederea prestarii serviciilor de administrare, de gestionare a bunurilor materiale si a fondurilor banesti. Administratorul nu are puterea sa ia hotarari si decizii personale cu privire la reguli si regulamente de ordin interior ale asociatiei de proprietari.

Legea 230/2007 art. 22 (1) Activitatea de administrare a condominiului include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie. (2) Asociaţia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune. (3) Pentru a fi autorizate de către autorităţile administraţiei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: a) să aibă ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract; b) să aibă angajate persoane atestate în condiţiile prezentelor norme metodologice; c) să dovedească că au bonitate financiară. (4) Administratorii trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a clădirii pe care urmează să o administreze. (5) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului prin: a) prestarea serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite de comitetul executiv, în condiţiile legislaţiei în vigoare; b) gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti, dacă nu are angajat un casier; c) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte; d) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună; e) gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală; f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege, precum şi a celor stabilite prin contractul încheiat cu asociaţia de proprietari.

Comitetul executiv angajează sau demite personalul, încheie sau reziliază contracte în ceea ce priveşte activitatea de administrare şi întreţinere a clădirii, a părţilor comune de construcţii/a instalaţiilor, precum şi pentru alte activităţi conforme cu scopul asociaţiei de proprietari: administrare, contabilitate, casierie, îngrijire, mecanică, instalaţii etc. Angajarea personalului necesar asociaţiei de proprietari se face de către comitetul executiv, reprezentat de preşedinte, în conformitate cu prevederile legislaţiei specifice în vigoare.

Funcţia de preşedinte al unei asociaţii de proprietari poate fi ocupată, prin votul majorității proprietarilor de către o singură persoană, proprietar, membru al asociației de proprietari. În drept, funcţia de preşedinte poate fi supusă remunerației fie printr-un contract de mandat.

Presedintele asociatiei de proprietari nu are nici un fel de putere in fata proprietarilor. Presedintele asociatiei de proprietari este ales de proprietari pentru a le reprezenta interesele cu privire la proprietatea comuna si în vederea aplicării corecte a prevederilor legale in domeniu si a prevederilor statutare proprii. Presedintele nu are puterea sa ia hotarari si decizii personale cu privire la reguli si regulamente de ordin interior ale asociatiei de proprietari. Presedintele are putere juridica in fata angajatilor/prestatorilor asociatiei de proprietari fata de care trebuie sa se asigure ca isi fac treaba pentru care sunt platiti. Presedintele are puterea juridica de a conduce sedintele comitetului executiv si ale adunarii generale. Presedintele are puterea juridica de a convoca adunarea generala atunci cand constata ca cei alesi de proprietari nu respecta legea, statutul asociatiei de proprietari si deciziile majoritatii proprietarilor. Presedintele se subordoneaza numaii adunarii generale a proprietarilor sau deciziei majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

Preşedintele unei asociaţii de proprietari îşi poate da demisia în faţa adunării generale a proprietarilor sau o prezintă, în scris, în faţa comitetului executiv. În situaţia în care preşedintele îşi prezintă demisia în faţa comitetului executiv, membrii comitetului executiv au obligaţia să convoace o adunare generală extraordinară pentru alegerea noului preşedinte. Până atunci atribuțiile preşedintelui se preiau de către o persoana desemnată de comitetul executiv, prin decizie scrisă, din rândul membrilor săi cu titlul de preşedinte interimar.

Cenzorul unei asociatii de proprietari nu are nici un fel de putere in fata proprietarilor, a presedintelui, a membrilor comitetului executiv sau a personalului angajat/prestator al asociatiei. Cenzorul nu are puterea sa ia hotarari si decizii personale cu privire la activitatea din cadrul asociatiei de proprietari. Cenzorul are obligatia sa constate si sa raporteze presedintelui, in scris, aspecte cu privire la activitatea financiar-contabila sau juridica din cadrul asociatiei de proprietari, inclusiv concluzii si recomandari conform reglementarilor legale si statuare proprii.

Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari are obligaţia de a verifica legalitatea hotărârilor luate în adunarea generală a membrilor asociaţiei şi de a întocmi şi de a prezenta adunării generale a membrilor asociaţiei, cel puţin o dată pe an, rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri.

Într-o asociaţie de proprietari registrele financiar-contabile obligatorii sunt următoarele: registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii, registrul pentru evidenţa fondului de rulment, registrul pentru evidenţa sumelor speciale, registrul pentru evidenţa fondului de penalizări, precum şi alte formulare specifice activităţii de contabilitate, prevăzute prin ordin al ministrului economiei şi finanţelor.

Lista de plată este similară cu o factură globală pe întreaga asociaţie de proprietari şi trebuie să aibă rubrici care să cuprindă toate informaţiile utile proprietarilor cu privire la: • Data afişării listei de plată; • Data scadentă de achitare a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari; • .Blocul, scara, luna şi anul pentru care a fost întocmită lista de plată; • .Numărul apartamentului sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă; • Numărul persoanelor care figurează ca locuitori în cadrul clădirii, conform cărţii de imobil; • Numărul persoanelor care au locuit sau au desfăşurat activităţi în clădire în luna de calcul; • Suprafaţa utilă a apartamentelor/spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă; • Valoarea cheltuielilor pe numărul de persoane care au locuit sau au desfăşurat activităţi în clădire în luna de calcul; • Consumurile individuale şi suma aferentă acestora; • Valoarea chetuielilor pentru încălzirea apartamentelor/spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă; • Valoarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză, repartizate în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă (întreţinerea ascensorului, a interfonului, fondul de reparaţii, cheltuielile administrative, cheltuielile cu consumurile pe spaţiile comune s.a.); • Valoarea cheltuielilor pe beneficiari; • Valoarea calculată a penalizării pentru suma restantă pe perioada de afişare a listei de plată anterioară; • Totalul lunar de plată; • Suma privind fondul de rulment; • Valoarea restanţelor separat pentru cotele de contribuţie, pentru penalizările calculate şi neîncasate, pentru fondul de rulment; • Totalul restanţelor de plată; • Valoarea şi data de emitere a facturilor a căror valoare, directă sau de referinţă, fac obiectul calculului listei de plată separat pe tip de cheltuieli (pe persoane, pe cota-parte indiviză, pe index de contoare individuale etc.); • Total listă atât pe categorii de cheltuieli (pe rubrici) cât şi la nivel general; • Numele, prenumele, funcţia şi semnătura persoanei care a întocmit lista de plată; • Viza, semnătura şi ştampila preşedintelui şi cenzorului dacă lista este întocmită de către o persoană din cadrul asociaţiei de proprietari.

Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt următoarele:

cheltuieli repartizate în funcţie de numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale şi nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură. Acestea se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată şi reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.

cheltuieli pe consumuri individuale care se repartizează în funcţie de indexul contoarelor individuale sau în funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece şi canalizare; apă caldă menajeră; energia termică, combustibilul şi apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încălzirea apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

cheltuieli pe cota-parte indiviză, repartizate în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi care reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din condominiu aflate în proprietate comună; Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc.; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună. Cheltuielile cu consumurile comune de energie termică din spaţiile aflate în proprietate comună, şi anume casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri şi altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor prezentelor norme metodologice.

cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari; Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul şi gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deşeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spaţiilor comune – boxe, casa scării, holuri, spaţiu ghenă, terasă etc.; gestiunea ajutoarelor băneşti; gestiunea contractelor cu caracter individual; întreţinerea interfonului şi a părţii de instalaţie din interiorul apartamentului; verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuţiei orizontale; reviziile instalaţilor interioare de gaze, apă şi încălzire; alte servicii individuale către proprietari.

e) cheltuieli pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru: încălzirea proprietăţilor individuale – apartamente, spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă (energia termică sub formă de căldură; combustibilul şi energia electrică pentru încălzire; salariu/remuneraţie pentru fochist şi echipament de lucru; costuri pentru funcţionarea instalaţiilor de încălzire centrală);

cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru: lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuinţe şi în spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în condiţiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie desfiinţat sau casat; cutiile poştale, cheile de la uşa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curăţatul coşurilor de fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.

Cota – parte indiviză este cota-parte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăţi individuale din proprietatea comună şi este egală cu raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale.

Repartizarea cheltuielilor pentru reparațiile asupra proprietății comune se face către toți proprietarii, indiferent de statutul lor (privat sau de stat, persoana fizică sau juridică, debranșat sau nedebranșat, la parter sau la etaj) proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere al asociației de proprietari (în funcție de suprafața utilă a apartamentului/spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință).

Acesti proprietari nu au dreptate. Cota-parte a fiecărui proprietar pentru fondul de reparaţii este parte din totalul lunar de plată (rubrică distinctă în lista de plată înainte de rubrica „total de plată” şi nu după). Restanţierilor la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv la fondul de reparaţii, trebuie să li se aplice penalizări la sumele restante conform sistemului propriu de penalizări. Pentru neplata restanţelor şi a penalizărilor aferente, timp de 3 luni, asociaţia trebuie să iniţieze de urgenţă acţiune în instanţa de judecată împotriva restanţierilor.

Da, în situaţia în care numai proprietarii din scara unde s-a efectuat reparaţia sunt beneficiarii direcţi ai lucrării de reparaţie. Cazul ideal este cel in care se precizeaza in contract/factura faptul ca lucrarea a fost efectuata pentru scara respectiva.

Cheltuilelile pentru orice tip de reparație într-o asociație de proprietari, inclusiv a reparației terasei se repartizează pe cota-parte indiviză a fiecarui apartament, cotă parte care se calculează ca raport între suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale.

1. Comitetul executiv emite un proces-verbal de constatare a lucrării efectuate de către proprietarul respectiv la care se ataşează documentele de justificare a efectuării, contractării, recepţiei, garanţiei şi contravalorii lucrării 2. Comitetul executiv va propune în prima adunare generală aprobarea lucrării pentru repararea terasei şi restituirea contravalorii lucrării proprietarului care practic a împrumutat asociaţia devenind astfel creditorul acesteia. 3. Adunarea generală are obligaţia aprobării sumei respective, altfel toţi proprietarii vor suporta în final, prin proces, pierderea financiară (restanţa) produsă prin refuzul lunar la plata întreţinerii de către proprietarul creditor până la stingerea împrumutului plus dobânzile de rigoare sau pretenţiile materiale justificate ale proprietarului 4. După aprobarea adunării generale comitetul executiv şi administratorul vor repartiza suma aferentă lucrării tuturor proprietarilor în funcţie de cota parte indiviză (în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor) pe un număr de luni stabilit de comun acord în adunarea generală. 5. Pentru proprietarul creditor (cel care a realizat lucrarea) contravaloarea lucrării se va scade din valoarea restanţei, mai puţin cota care-i revine. Dacă la această valoare a restanţei s-au aplicat penalizări acestea se vor anula 6. Decontarea în contabilitatea asociaţiei se face astfel: pentru suma restituită se semnează dispoziţia de plată de către proprietar (fără a se da practic banii proprietarului) iar pentru valoarea restanţei (care este aceeaşi valoare cu suma restituită) se emite chitanţa de încasare către proprietar ca şi cum proprietarul ar fi făcut plata restanţei Astfel, proprietarul îşi va recupera împrumutul făcut asociaţiei, iar asociaţia îşi respectă obligaţia legală cu privire la repararea terasei.

Cheltuielile asociaţiei de proprietari privind reparațiile asupra faţadei, indiferent de poziţia faţadei, se repartizează tuturor proprietarilor proporţional cu cota-parte indiviză (în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor).

Cheltuielile privind ascensorul sunt de două categorii: cheltuielile pentru energia electrică privind funcționarea ascensorului și cheltuielile pentru întreținerea și reparațiile ascensorului. Cheltuielile privind energia electrica aferenta functionarii ascensorului se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc in mod curent in imobil. Prin hotărâre a adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin. De asemenea, în cazul clădirilor care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii, uscătorii, prin hotărâre a adunării generale, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin pot să fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spaţiile de la etajele superioare. Cheltuielile pentru întreţinerea şi reparaţiile ascensorului sunt repartizate tuturor proprietarilor, proporţional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere al asociaţiei de proprietari ( în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentului). Conform prevederilor legale, întreţinerea lunară a ascensorului este obligatorie indiferent dacă ascensorul este utilizat sau nu. Nici un proprietar nu poate fi scutit de la plata cheltuielilor cu întreţinerea şi reparaţiile ascensorului pentru că acestea reprezintă obligaţii ale proprietarilor faţă de proprietatea comună asupra ascensorului aparţinând tuturor proprietarilor conform actelor de proprietate şi documentelor asociaţieidepoprietari.

Cheltuielile cu montarea şi întreţinerea interfonului (partea de instalaţie de pe proprietatea comună) sunt repartizate tuturor proprietarilor, inclusiv celor care nu si-au montat terminale de interfon în apartament, proporţional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere al asociaţiei de proprietari ( în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentului). Cheltuielile cu partea de instalatie individuala, aferenta fiecarui apartament, sunt suportate de proprietarii care şi-au montat terminale de interfon în apartament.

În conformitate cu Art. 32 alin (3), CAP. III din Normele metodologice de aplicare a Legii nr 230/2007, aprobate prin HGR nr. 1588/19.12.2007,“Niciun proprietar de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nu va fi exceptat de obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă ori în alte situaţii. Proprietatea comună include toate părţile din condominiu care nu sunt părţi dintr-un apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Toate aceste părţi formează obiecte ale coproprietăţii forţate, adică ale stării de indiviziune forţată şi perpetuă, destinate a fi utilizate în comun de proprietari. Conform Art. 44 şi 52 Secţiunea a 4-a şi a 6-a din Normele metodologice de aplicare a Legii nr 230/2007, aprobate prin HGR nr. 1588/19.12.2007 această situaţie nu îi scuteşte de obligaţia achitării cheltuielilor pe cotă parte din proprietatea comună, şi anume: „fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, servicii, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării, podul; spălătoria, uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele, acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc. ; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membri comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună”. Cheltuielile cu încălzirea locuinţei (în situaţia în care nu sunt montate repartitoare de costuri sau dacă acestea sunt lăsate în funcţiune) şi cheltuielile cu consumurile comune de energie termică din spaţiile aflate în proprietatea comună, şi anume casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri şi altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor prezentelor norme metodologice.

În conformitate cu Art. 32 alin (3), CAP. III din Normele metodologice de aplicare a Legii nr 230/2007, aprobate prin HGR nr. 1588/19.12.2007,“Niciun proprietar de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nu va fi exceptat de obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă ori în alte situaţii.” Proprietatea comună include toate părţile din condominiu care nu sunt părţi dintr-un apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Toate aceste părţi formează obiecte ale coproprietăţii forţate, adică ale stării de indiviziune forţată şi perpetuă, destinate a fi utilizate în comun de proprietari. Conform Art. 44 şi 52 Secţiunea a 4-a şi a 6-a din Normele metodologice de aplicare a Legii nr 230/2007, aprobate prin HGR nr. 1588/19.12.2007, această situaţie nu îi scuteşte de obligaţia achitării cheltuielilor pe cotă parte din proprietatea comună, şi anume: „fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, servicii, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării, podul; spălătoria, uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele, acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc. ; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membri comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună”. “Cheltuielile cu consumurile comune de energie termică din spaţiile aflate în proprietatea comună, şi anume casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri şi altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor prezentelor norme metodologice”. De asemenea, proprietarul din apartamentul dotat cu centrală termică, în cazul în care în apartamentul său locuiesc persoane, are obligaţia de a achita cheltuielile cu apa rece consumată (dacă nu există contorizare individuală) şi cheltuielile repartizate în funcţie de numărul de persoane şi anume: cheltuielile cu energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune (iluminat casa scării, funcţionare lift); cheltuielile cu colectarea deşeurilor menajere; vidanjare (salariul personalului de curăţenie, inclusiv contribuţiile sociale aferente, sau contravaloarea serviciilor pe bază de contract).

În conformitate cu Art. 32 alin (3), CAP. III din Normele metodologice de aplicare a Legii nr 230/2007, aprobate prin HGR nr. 1588/19.12.2007,“Niciun proprietar de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nu va fi exceptat de obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă ori în alte situaţii.” Proprietatea comună include toate părţile din condominiu care nu sunt părţi dintr-un apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Toate aceste părţi formează obiecte ale coproprietăţii forţate, adică ale stării de indiviziune forţată şi perpetuă, destinate a fi utilizate în comun de proprietari. Conform Art. 44 şi 52 Secţiunea a 4-a şi a 6-a din Normele metodologice de aplicare a Legii nr 230/2007, aprobate prin HGR nr. 1588/19.12.2007, această situaţie nu îi scuteşte de obligaţia achitării cheltuielilor pe cotă parte din proprietatea comună, şi anume: „fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, servicii, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării, podul; spălătoria, uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele, acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc. ; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membri comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună”. „Cheltuielile cu consumurile comune de energie termică din spaţiile aflate în proprietatea comună, şi anume casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri şi altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor prezentelor norme metodologice”.

Pentru una sau mai multe persoane care nu locuiesc, temporar (zile sau luni) în clădire, la adresa de domiciliu, pe baza de cerere scrisă către preşedintele asociaţiei de proprietari sau, datorită schimbării adresei de domiciliu, prin radiere din Cartea de Imobil, ca locuitori, proprietarul apartamentului este scutit de la plata cheltuielilor pe persoană cu privire la: apa rece, apa caldă și gazele naturale (dacă nu există contorizare individuală), energia electrică (iluminat casa scării, funcţionare lift), evacuarea gunoiului menajer, salariul/renumeraţia personalului angajat pentru îngrijirea clădirii şi evacuarea gunoiului menajer. Aceste cheltuieli reprezintă cheltuieli pe persoană care se aplică proprietarului numai pentru numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activități în apartament. Atât timp cât nu există un document (cel puțin o constatare, verificată şi o decizie a comitetului executiv) prin care să se poată justifica prezența unei persoane în mod frecvent în apartamentul cunoscut ca fiind nelocuit nu se poate introduce la plată nici o sumă cu titlul de cheltuieli pe persoană.

Persoana care este prezentă în bloc, în fiecare săptămână, doar de vineri până duminică, poate fi scutita de la plata cheltuielilor pe persoană în baza unei cereri scrise către preşedintele asociaţiei. Astfel, conform lit. r, alin. 1, art. 17 din HGR nr. 1588/2007, comitetul executiv al asociaţiei stabileşte perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale. Cheltuielile repartizate în funcţie de numărul de persoane sunt: cheltuielile cu energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune (iluminat casa scării, funcţionare lift); cheltuielile cu colectarea deşeurilor menajere; vidanjare (salariul personalului de curăţenie, inclusiv contribuţiile sociale aferente, sau contravaloarea serviciilor pe bază de contract).

Cheltuielile pe beneficiari reprezintă cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază în mod individual proprietarii, toţi sau în parte, gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari. Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul şi gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deşeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spaţiilor comune – boxe, casa scării, holuri, spaţiu ghenă, terasă etc.; gestiunea ajutoarelor băneşti; gestiunea contractelor cu caracter individual; întreţinerea interfonului şi a părţii de instalaţie din interiorul apartamentului; verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuţiei orizontale; reviziile instalaţilor interioare de gaze, apă şi încălzire; alte servicii individuale către proprietari.

În calculul pe care îl face administratorul pentru acordarea ajutorului social pentru energia termică de la primărie, intră doar contravaloarea energiei termice pentru încălzirea locuinţei furnizată în sistem centralizat.

Creşterea unor animale într-un spaţiu comun (bloc), destinat locuinţelor cetăţenilor, presupune acordul şi respectarea unor reguli ce sunt stabilite de asociaţia de proprietari. Această taxă se poate aplica doar cu aprobarea adunării generale a membrilor asociaţiei de proprietari, consemnată în registrul de procese verbale. În respectiva hotărâre trebuie precizată şi valoarea taxei pe lună, aplicată deţinătorilor de animale.

Pentru remunerarea persoanelor fizice alese din cadrul asociaţiilor sau a prestatorilor unor servicii către asociaţiile de proprietari, există următoarele forme de angajare:
– Contracte de mandat pentru funcţiile de preşedinte al asociaţiei, cenzor (din cadrul asociaţiei de proprietari) sau membru al comitetului executiv al asociaţiei;
– Contracte individuale de munca, cu timp partial sau cu norma intreaga pentru persoanele angajate din asociaţie (administrator, contabil, casier, personal curăţenie,instalator, fochist, etc);
– Convenţii civile de prestări servicii;
– Contracte de prestări servicii în cazul în care serviciile sunt prestate de persoane juridice.

Pentru contractele de muncă asociaţia de proprietari are obligaţia declarării şi plăţii către bugetul de stat a următoarelor taxe şi impozite: impozitul, contribuţie la fondul asigurărilor sociale de sănătate (C.A.S.S.), angajat şi angajator, contribuţie la fondul asigurărilor sociale (C.A.S), angajat şi angajator, contribuţia la fondul de şomaj (în cazul pensionarilor nu se reţine această contribuţie), angajat şi angajator, contribuţia pentru fondul accidentelor de muncă şi boli profesionale, angajator, contribuţia pentru fondul de concedii medicale şi indemnizaţii, angajator şi contribuţia pentru fondul de garantare, angajator. Pentru contractele de mandat asociaţia de proprietari are obligaţia declarării şi plăţii către bugetul de stat a următoarelor taxe şi impozite: impozitul, contribuţie la fondul asigurărilor sociale de sănătate (C.A.S.S.), angajat şi angajator, contribuţie la fondul asigurărilor sociale (C.A.S), angajat şi angajator, contribuţia pentru fondul accidentelor de muncă şi boli profesionale. Pentru convenţiile civile de prestări servicii se aplică următoarele reguli privind taxele şi impozitele: – Asociaţia de proprietari, lunar, reţine, declară şi plăteşte impozitul şi contribuţie la fondul asigurărilor sociale (C.A.S) angajat şi contribuţia la fondul de şomaj angajat (în cazul pensionarilor nu se reţine această contribuţie). – Dacă persoana care face obiectul convenţiei civile nu are un alt venit atunci are obligaţia să-şi plătească anual contribuţia pentru C.A.S.S din venitul brut.

Deducerea personală se acordă persoanelor angajate pe teritoriul României cu contract individual de muncă, indiferent de natura acestuia (normă întreagă/timp parţial,pe durată determinată/nedeterminată etc.) exclusiv la acel angajator unde salariatul îşi declară funcţia de bază.

Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat. Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice. Hotărârea cu privire la sistemul propriu de penalizări se consemnează în registrul de procese-verbale al asociației de proprietari care se păstrează de către președintele asociaţiei și este obligatorie pentru toți proprietarii din clădire.

Nu există reglementare legală pentru un sistem propriu de penalizări în vederea constrângerii debitorilor să-şi exercite obligaţia de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile de întreţinere în termenul prevăzut de legislaţia în vigoare pentru asociaţiile de locatari.

Întrucât în această situație cheltuielile proprietarilor în cadrul asociației de proprietari scad prin schimbarea sursei de încălzire şi de preparare a apei calde a apartamentelor respective, conducerea asociației de proprietari, la cererea scrisă a proprietarilor, are obligaţia restituirii diferenței de fond de rulment care aparţine acestora şi care nu poate fi folosită fără acordul lor în interesul altor proprietari (restanţieri) sau chiar în interesul asociației de proprietari care de fapt, în mare parte, satisface din neştiinţă interesul unor reguli pentru că practic acolo ajung majoritatea banilor proprietarilor. Conducerea asociației trebuie să înțeleagă că actualizarea fondului de rulment la nivelul necesar proprietarului se poate face atât prin mărirea sumei cât şi prin micşorarea ei. Restituirea de către administrator/casier se face în numerar în baza cererii proprietarului, aprobată de preşedinte printr-o dispoziţie de plată tip.

Raporturi civile de drepturi si obligatii stabilite de Conventia anuala aprobata de comitetul executiv al asociatiei, cu privire la repartizarea consumurilor de utilitati si a cheltuielilor aferente intretinerii si repararii proprietatii comune.

Pentru schimbarea destinației apartamentului în spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință este necesar acordul proprietarilor din vecinătate (sus, jos, stânga, dreapta) în scopul prevenirii desfășurării unor activități economice care pot deranja sau perturba linistea acestor proprietari. Acordul, care este un acord de principiu,se dă cu respectarea acestor condiții. Refuzul unuia dintre proprietari de a-și da acordul trebuie să fie motivat altfel proprietarul respectiv prin refuzul său nemotivat afectează proprietarul care acționează legal conform drepturilor sale.

In situatia in care proprietarul declara doar sediul social fara punct de lucru, trebuie obtinut acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza,pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii si cu avizul comitetului executiv, fara a i se impune alte cheltuieli.

Proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune.

Conducerea asociatie are obligatia de a notifica proprietarul respectiv in vederea eliberarii spatiului comun ocupat abuziv.

Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se plătesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment şi nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilităţi. Acest fond va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri şi cheltuieli. Pe cale de exceptie, aceste venituri se pot folosi in interesul scarii respective, cu conditia stipularii exprese in contractul incheiat intre parti.

Într-o asociație de proprietari oricare proprietar este obligat să accepte accesul în spațiul său unui reprezentant al asociației de proprietari atunci când este necesar să se inspecteze, sâ se repare sau să se înlocuiască elemente ale instalațiilor sanitare sau de altă natură din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din respectivul spațiu. Proprietarul care nu respectă această obligație creează prejudicii materiale proprietarilor și asociatiei de proprietari, față de care se impune, de urgență, acțiunea în justiție daca amabil nu s-a putut rezolva problema în cauză. Acțiunea o inițiază fie proprietarul sau proprietarii direct afectați fie conducerea asociației de proprietari dacă este afectată asociația de proprietari. În final proprietarul respectiv va suporta toate pagubele și prejudiciile materiale creeate proprietarilor direct afectați de avaria respectivă sau asociației de proprietari, inclusiv cheltuielile cu judecata.

Niciun proprietar de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă nu va fi exceptat de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă ori în alte situaţii. Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună.

Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxă de timbru. Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.

Prin cerere de chemare in judecata conform dreptului comun sau prin procedura speciala a somatiei de plata.

Conform codului de procedura civila.

Asa cum s-a stipulat in contractul de vanzare – cumparare sau eventual in cel de inchiriere.

Spatiul verde, gradina din jurul blocului nu este in proprietatea asociatiei de proprietari ci a autoritatii publice locale, in speta primaria . Asociatia de proprietari prin personalul angajat nu are nici o obligatie cu privire la intretinerea si administrarea spatiului verde, a gradinii respective. In mod normal daca primaria nu isi face treaba adica nu isi respecta atributiile pentru care sunt platiti de cetateni, si pentru aceasta situatie, ar trebui sa fie amendati de catre asociatia de proprietari.

Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru executarea de lucrări, eliberate în condiţiile legii.

Reparţiile şi cheltuielile cu reparaţiile la reţelele de alimentare cu apă rece şi caldă a imobilului aflate după contorul de branşament (de bloc) care este graniţa de proprietate între furnizor şi proprietarii din imobil, instalaţie care este în proprietatea comună a tuturor proprietarilor sunt în sarcina şi se repartizează tuturor proprietarilor, indiferent de situaţie (debranşat, nedebranşat, cu centrală termică proprie etc.) proprorţional cu cota-parte indiviză (funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor/spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuinţă).

A proprietarului care a investit in montarea centralei de apartament, ceilalti proprietari contribuind proportional cu cota –parte din valoarea conductei respective.

Obligatia de casare sau de conservare in functie de hotararea adunarii generale.

Societăţile de cablu TV, de internet sau care prestează orice altă activitate şi care pentru a-şi îndeplini scopul utilizează proprietatea comună dintr-un bloc sunt obligate să încheie un contract de închiriere, de folosință sau de concesiune cu asociația de proprietari contra unei sume negociată cu comitetul executiv reprezentat prin președintele asociației de proprietari. Asociaţia de proprietari, prin personalul său, are obligaţia să someze societaţile respective anunţându-i că dacă nu doresc să încheie aceste contracte până la o dată stabilită atunci vor fi desfiinţate reţeaua şi/sau instalaţiile montate pe proprietatea comuna.

Punere în aplicare prin Normă metodologică de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizare… din 19/12/2007 :
SECŢIUNEA a 6-a Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
Art. 51. –
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru: încălzirea proprietăţilor individuale – apartamente, spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă (energia termică sub formă de căldură; combustibilul şi energia electrică pentru încălzire; salariu/remuneraţie pentru fochist şi echipament de lucru; costuri pentru funcţionarea instalaţiilor de încălzire centrală).
Art. 52. –
(1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termică din spaţiile aflate în proprietate comună, şi anume casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri şi altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu încălzirea spaţiilor comune, precum şi pentru alocarea, încasarea şi plata sumelor aferente contractului individual de prestări de servicii energetice, societatea prestatoare poate încheia un contract de prestări de servicii cu asociaţia de proprietari. Valoarea contractului se negociază între părţi.
(3) Proprietarii apartamentelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă deconectaţi de la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică al clădirii au obligaţia să-şi asigure o altă sursă de încălzire.
(4) Dacă proprietarul unui apartament sau al unui spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă modifică suprafaţa echivalentă termic de încălzire din apartamentul sau din spaţiul pe care îl deţine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru încălzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafeţei utile luate în calcul, fără a modifica cota indiviză a apartamentului. Coeficientul se calculează conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea Naţională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice, pe baza unui studiu de specialitate

HCGMB 40/2002

HCGMB 41/2002 conform careia repartizam 10% parti comune si 90% suprafata utila daca nu exista acest calcul al suprafetei echivalent termice efectuat.

Pe plan intern conducerea asociatiei de proprietari urmare a solicitarii a cel putin unuia dintre proprietarii care se contorizeaza individual are obligatia sa adopte o decizie cu privire la principiile si regulile care vor sta la baza modului de calcul si de repartizare a consumurilor de apa rece si calda pe cladire si apartamente/spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta in cazul existente contoarelor individuale. In situati in care nu exista un contor general de bransament pe cladire conducerea asociatiei poate decide modalitatea de calcul in situatia existentei contoarelor individuale prin modificarea numarului mediu de persoane declarat la furnizorul serviciului respectiv (functie de consumul specific/persoana de dinaintea contorizarii si consumul lunar inregistrat de contoarele individuale). In aceasta situatie, pentru calcului listei de plata, nu se pot lua in considerare consumurile individuale decat incepand cu data de la care factura furnizorului contine noul numar mediu de persoane declarat de asociatia de proprietari pe propria raspundere conform datelor de consum ale proprietarilor pentru care exista documente legale care pot fi verificate oricand de catre oricine doreste.

Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul contoarelor individuale sau în funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile. Dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute în actele normative în vigoare cu privire la asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru apă sau încălzire, atunci repartizarea acestor utilităţi se stabileşte prin decizie a comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, de calcul şi de repartizare a contravalorii consumurilor respective.

In situatia in care în urma verificărilor efectuate nu s-au depistat pierderi, nici la subsol, şi nici în apartamente, diferenţa care rezultă între consumul facturat şi cel declarat poate fi determinată de următoarele cauze: diferite metode de utilizare a apei fără a se înregistra prin aparate; citirea şi raportarea eronată a indecşilor contoarelor de apartament; executarea de by-pass-uri înainte de contoare prin lucrări ascunse;fraudarea contoarelor cu cuplaj magnetic;defectarea intenţionată şi/sau menţinerea în instalaţii a contoarelor blocate;pierderi pe instalaţia coloanelor de distribuţie interioară (în măşti).Informatii APA NOVA (pct. 6)

Să fie la zi cu plata cheltuielilor de întreţinere.

De la autoritatea administrativ teritorială.

Să fie constituită în asociaţie de proprietari .

Se constituie un comitet de initiativă format din 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari în vederea alegerii unei noi structuri de conducere şi a unui administrator atestat în condiţiile legii.

Efectuarea unei verificari financiar contabile asupra gestiunii asociaţiei de proprietari în vederea constatării unui eventual prejudiciu.

Comitetul executiv al asociaţiei.

Costurile pentru expertiza financiar contabila se stabilesc în cadrul adunării generale a membrilor asociaţiei de proprietari . Hotărârile adunării generale vor fi luate cu votul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată , după caz.

Nu. Fiecare este direct raspunzator pentru activitatea prestata.

Art.54 din Legea 230/2007 prevede: persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local.

Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local. Atestatul are drept scop certificarea calităţilor profesionale ale persoanelor care doresc să practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaţiile de proprietari.

Constatarea contravenţiilor prevăzute de legea mai sus menţionată precum şi aplicarea sancţiunilor corespuntătoare se fac de către persoanele împuternicite de către Inspectoratul de stat în construcţii, Ministerul internelor şi Reformei Administrative , de primari şi împuterniciţii acestora .

Load More